Under finner dere tillegg innspill til oppstart av planarbeid for Nedre Bålerud boligområde og oppstartsmøte for reguleringsplan, detaljregulering Nedre Bålerud fra Bakkely borettslag AL. Dette innspill kommer i tillegg til tidligere innsendt innspill, som du kan lese i PDF her eller innlegget vi la ut om det her.
Vi fikk to gode innspill fra andelshavere, tusen takk! Innspillet ble sendt inn av styret i går.
TILLEGG (januar 2023) til tidligere innspill (september 2022) til planinitiativ for Nedre Bålerud boligområde og Ringerike kommunes dokument «Oppstartsmøte for reguleringsplan. Detaljregulering for Nedre Bålerud.»
Fra: Bakkely borettslag AL, organisasjonsnummer 955 01 3492 v/styret.
Alle andelshavere er informert, og flere andelshavere har kommet med innspill til styret.
- Gjelder eiendom 56/3, 56/166, 56/164.
- I regi av Muninveien Utvikling AS, organisasjonsnummer 928 090
Bakgrunn for tillegg i innspill:
Bakkely borettslag ønsker med dette, å sende inn et ekstra innspill. Det i tillegg til det som ble sendt inn i september 2022.
Det med bakgrunn i tilsvar fra Muninveien Utvikling til borettslaget innspill fra september 2022, samt det faktum at kartutsnittet på hva som kan bli berørt av borettslagets eiendom er blitt vesentlig større. I det nye varselet er så og si hele Bakkely borettslag sine grøntarealer varselet berørt. Vi er litt usikre på hva det vil kunne bety i praksis. Flere andelshavere har utrykt særlig bekymring over dette til styret, og da særskilt rundt hvordan det vil påvirke alle bor her i en byggeperiode.
Vi har også, siden Muninveien Utvikling sitt ønske om utbygging ble kjent, opplevd at flere meglere, samt mulige kjøpere til andeler i borettslaget ringer for å etterspørre om vi vet noe mer om mulig utbygging. Det vi opplever at de fleste utrykker bekymring for, er økningen i trafikk, og støy og risiko rundt trafikksikkerhet. Det er en særlig aktuell bekymring da borettslagets eiendom fysisk er delt i 2 av Muninveien, og våre andeler og felles grøntarealer ligger helt inntil fortau og veien på alle kanter av veien og snuplassen.
Lekeplass – og støybelastning for andelshavere
Muninveien Utvikling formidler det vi opplever som en viss undring over manglende interesse for å lage en felles lekeplass på borettslagets tomt. Vi uthever at årsaken til at borettslaget ikke stilte seg positive til Muninveien Utvikling sitt ønske om å lage felles lekeplass på vår tomt, handler om flere ting. Ingen av årsakene handler om et ønske om å være vrange.
Det handler om:
- Lekeplassen vår ligger ikke der vi tror at Muninveien Utvikling ser ut til å tenke at den gjør. Lekeplassen ligger midt i borettslaget, omkranset av rekker med andeler på alle sider. Det er begrensende faktorer at det er boliger tett på to sider og internveien på de to andre, så det er ikke rom for å lage den større enn den allerede er. Vi har tidligere trodd at det ble henvist til området der vi har akebakke, langs gangveien fra barnehagen og skole, men vi har forstått det slik at det ikke er der Muninveien Utvikling tror vår lekeplass ligger. (Se punkt 2.)
- Der Muninveien Utvikling, slik vi forstår det, i sin skisse henviser til vår lekeplass, er i realiteten en del av våre felles grøntarealer. Der kan barn spille fotball ol., og vi har også anlagt to petanque baner der. Dette området er avgrenset med en kort tujahekk mot nabotomten, som ifølge skissen er der Muninveien Utvikling ønsker å anlegge sin lekeplass tett opp mot vår eiendom. Den eneste måten, per dags dato å komme fra nabotomt til det nevnte området på vår tomt, er enten fra internvei til Bakkely borettslag eller ved å gå gjennom hager til andelshavere. Vi ønsker ikke at rekkene som ligger rundt dette området, som også vil bli kraftigst berørt dersom prosjektet realiseres, skal utsettes for det å ha en lekeplass på forsiden (borettslagets lekeplass), grøntarealet med petangue baner på siden, lekeplassen til boligene Muninveien Utvikling ønsker å bygge, på baksiden og snuplassen og akebakken som også ligger nær. Da vil de i praksis ikke ha en stille side. Noe vi ønsker at våre andelshavere skal kunne ha, som er et krav når det bygges nytt og som de har per i dag.
- Når Muninveien Utvikling tok kontakt og utrykte ønske om å anlegge felles lekeplass på vår tomt, var styret allerede i gang med planer for oppgradering av egen lekeplass. Den ble ferdigstilt tidlig i sommer. Vi fikk blant annet støtte fra en stiftelse til dette. Og etter hundrevis av dugnadstimer, var den klar til bruk før sommeren.
- Lekeplassen (og akebakken vår på vinterstid) besøkes som oftest ukentlig av barnehagen og noen ganger også skolen i bygda. Slik har det vært i mange år. Det er borettslaget som både tar kostnadene, og jobben, med fortløpende vedlikehold og sikre plassen. Vi har ikke noe ønske om å bevisst legge opp til å både flytte vår lekeplass, og utvide den, for det vil påføre våre andelshavere som bor nær lekeplassen, mer støy og trafikk enn det allerede er.
- Et siste argument er at vi ikke har noe ønske om å ødelegge det som er bygget opp på dette grøntarealet for å at det skal bygges en felles lekeplass i samarbeid med Muninveien Utvikling der. Noe som også vil legge beslag på verdifullt grøntarealer for borettslaget. Vi har også et ønske om at ikke lekeplassen Muninveien Utvikling skal anlegge, legges såpass tett inntil tomtegrensen til borettslaget, slik skissen ser ut til per nå (dersom vi ikke misforstår?). Det handler ene og alene om det vi tidligere har nevnt, at rekkene med andeler som grenser til tomten der Muninveien ønsker å bygge og anlegge lekeplass, med det vil omringes av lekearealer og ikke ha noen side med ro/stillhet.
Trafikksikkerhet:
Vi ser positivt på at Muninveien Utvikling i sitt tilsvar til innspillene fra borettslaget i september 2022, understreker sin villighet til å se på løsninger for sikring av det som per i dag er akebakke, langs selve Muninveien, og også særlige tiltak under en eventuell byggeperiode. At det legges opp til dialog rundt mulige tiltak som sikring av borettslagets eiendom, fartsdumper ol., stiller vi oss også positive til.
Vi ønsker likevel å utheve at vår bekymring er totalbelastningen for støy for de som bor i Bakkely allerede utsettes for, og at det, til tross for tiltak, vil være krevende å ivareta trafikksikkerheten. Ikke «bare» for de drøyt 160 menneskene som bor i Bakkely, men også for de mange andre fra nærområdet som beveger seg i og rundt Muninveien daglig.
Ved at det er ønsket bygget såpass mange boliger på det som i praksis er noen få tomter, og som i dag har eneboliger, vil det tilføres mer støy enn fra kun økt trafikk. Mange mennesker på et sted øker også støynivå. Nyere forskning, blant annet fra februar 2023, bekrefter og understreker helse risikoen ved å utsettes for sus fra trafikk og mye støy over tid. (for vår del RV 7 og jernbanen, men også Vallhallveien og internveiene). Samtidig vet vi at jo mer farten reduseres, jo mer reduseres den farlige støyen. Derfor vil tiltak som for eksempel fartsdumper ol. Kunne ha en positiv effekt. Noe vi ser i Vallhallveien etter at det kom flere fartsdumper der. (Både fart og støy er redusert.)
Muninveien Utvikling bruker som argument at fra 2025 er mål om at det kun skal selges elbiler i Norge, og ikke fossile biler. Vi støtter at elbilene lager mindre støy enn fossile biler, men forskning viser at det i hovedsak er dekkene som lager støy. Og selv om det jobbes med å lage dekk som støyer mindre, og særlig elbilprodusentene jobber med å utvikle det for å redusere rullemotstand, og dermed mindre støy, viser forskning at en vesentlig del av støyen fra trafikk kommer fra bilens dekk, og ikke nødvendigvis motoren. Vi står på vår vurdering om at vi ved å bygge det antall boliger som det leggs opp til, vil medføre en vesentlig økning i trafikk på veien som deler borettslaget i 2. Vi som bor her vet at det allerede i dag er mange som ikke overholder fartsgrensen, som er 30 km/t. Og med myke trafikanter – både barn, unge og dyr som daglig oppholder seg nær og krysser Muninveien, vil enhver økning i antall biler føre til høyrere risiko. Selv med tiltak. Og med flere boliger følger det flere biler enn «kun» de som bor der. Matlevering, varelevering, transport, håndverkere, renovasjon, post med mer som naturlig følger med et sted der mange bor tett.
Vi kommer stadig tilbake til det faktum at Muninveien (og gangveien til barnehage og skole) deler eiendommen til borettslaget i 2. Dette fordi det helt naturlig er et høyt antall krysninger av Muninveien hver eneste dag grunnet at lekeplassen, petanguebaner ligger på en side av borettslaget, mens vi har akebakken og gangvei på den andre siden. Vi har også våre fellesområder og friarealer på alle sider av Muninveien og langs Vallhallveien, og disse brukes av andelshavere hver dag. Vi har ikke store hager, og dermed er vi helt avhengig av å sikre trygg tilgang til grøntarealene/lekeplassene og akebakken vi har på eiendommen vår. Det var slik det ble bygget på 1970 tallet, og det er ikke mulig for oss å gjøre noe med det faktum at Muninveien går gjennom borettslaget.
I tillegg beveger det seg en rekke andre myke trafikanter i Muninveien, og som ikke bor i borettslaget. Det være seg å gå til og fra barnehagen, skolen, butikken og bussholdeplassen “Muninveien”, eller bruke lekeplassen og akebakken til borettslaget. Mange barn i relativt ung alder går alene til og fra skolen, nettopp fordi en av styrkene til området er at det er mulig å gå til skole og barnehage uten å krysse noen annen vei enn Muninveien. Og Muninveien har slik det er nå, begrenset med trafikk inne ved snuplassen/akebakken og gangveien. Akebakken er for mange i Heradsbygda nær og kjær, også fordi det er begrenset med trafikk der. Flere lag holder avslutninger der, skolen og barnehagen besøker bakken gjennom hele vinteren, og det kjører folk fra Hønefoss opp hit bare for å ake. Bakken er, sammen med gangveien ganske godt belyst, og brukes aktivt også av borettslaget – vi arrangerer akedag og er et sted barn og unge kan leke trygt og alene, mye på grunn av den begrensede trafikken i området. Veien og snuplassen som ligger i bunnen av akebakken, leder inn til tomtene som Muninveien Utvikling ønske å bebygge, i tillegg til 3 andre eneboliger. Og det fleste som aker eller står på ski ned bakken (eller gangveien), kommer i stor fart inn og over snuplassen og Muninveien.
I «Boligbladet» april, 1987 kunne man lese følgende:
Og selv nå, snart 40 år senere, er det fortsatt tilfellet. Bakkely borettslag bruker en del økonomiske midler på å holde bakken fin, sikker og trygg for alle. Det gleder oss derfor stort at Muninveien utvikling er enig i at tiltak for sikkerheten bør bli sett på og bidratt med, men vi understreker nok en gang av jo flere boliger, jo flere biler, jo flere barn og jo større risiko når lekeplass og akebakke ligger helt inntil veien/snuplassen.
Ny avgrensning
Med den nye avgrensningen som er sendt ut på varsel 7. desember, er borettslagets tomt vesentlig mer berørt enn i første varsel vi mottok. Slik vi innleder vårt tilleggsinnspill, vi vet ikke helt hva det vil kunne bety i praksis. Den utvidelsen av planavgrensningen vi ser, er betydelig mer omfattende enn det vi har sett tidligere, og kan bety en sterk reduksjon av borettslagets friområder og lekeområder. Det står lite om hva områdene skal brukes til, men vi forutsetter at utvidelsen av planområdet kun benyttes til helt nødvendig oppgradering av infrastrukturen.
Da Bakkely Borettslag ble etablert på 1970 tallet, ble det stilt strenge krav til grøntområder og lekeområder. 50 boenheter ble sett på som høy boligtetthet, og det var et tydelig krav fra kommunen at det ble avsatt tilstrekkelig med grøntområder og lekeområder. Utvidelsen av planavgrensningen vil spesielt kunne ramme barna og det er viktig at barnas interesser ivaretas – enten for en kortere eller lengre periode.
Dette gjelder spesielt akebakken ned mot nåværende snuplass, men flere andre ting vil bli berørt:
- Borettslagets fellesbod
- I 2020 fikk vi nye fire nye postkassestativ og alle fire stedene står truet
- Bunnen av akebakken – der barn kommer i høy fart både på ski, snowboard, kjelke og akebrett. (Også fra gangveien til skole og barnehage, som går langs hele akebakken.)
- Mye av gjesteparkeringen vår, som vi både er avhengig av, og der vi har vi har startet planer for å opprette elbillading for gjester
- Et stort grøntareal langs Vallhallveien, som vi har planlagt å sette opp gjerde på våren 2024. Bør dette nå avventes?!
- Hele området bak den ene garasjerekken vår langs Vallhallveien, og også langs Muninveien. Dersom veien må utvides, er vi redd for brøytingen av gangvei og Muninveien. Hvor skal snøen plasseres? Ikke bare under bygging, men også senere.
- Garasjerekken som er mot Muninveien har allerede blitt kjørt på av brøytebil en gang, og om veien nå skal komme enda nærmere er vi redd for hva som kan skje med garasjen fremover. Særlig på vinterstid brøyting. Og ut fra hva vi er kjent med, er Muninveien allerede utvidet en eller flere ganger siden det ble bygget der på 70-tallet, og det må være begrenset hvor mange ganger Muninveien og fortau kan utvides før det spiser av borettslagets tomt?
Konklusjon:
Bakkely borettslag opprettholder vårt tidligere innspill og utrykker bekymring for hvor store deler av vår eiendom som varsles berørt av at planområdet er utvidet.
Vi har all forståelse for at det er lurt å benytte mulighet til fortetting i områder der det allerede finnes infrastruktur. Der det er det enkel tilgang til skole, barnehage, butikk og kollektiv transport. Vi ser også at det kan være enkelte fordeler for området at det bygges i Muninveien.
Vi ser at Muninveien Utvikling har lagt jobb i sine skisser, og tilstreber å ta hensyn til omgivelsene. Vi ønsker både god dialog før, under og etter en eventuell bygging, og skal gjøre vårt for å bidra til det.
Likevel, vårt fremste anliggende være å sikre vår eiendom, og de som bor og ferdes i borettslaget. Det er viktig for oss å utheve at vi fastholder vår bekymring for de punkter i vårt innspill fra september 2022, og innspillene vi kommer med i dette tillegget. Når en eventuell byggefase er ferdig, er det vi som skal leve her, sammen med våre eventuelle nye naboer.
Det er ikke noe galt i bygge slik at det er lønnsomt, det er slik verden er, og vi trenger både nye hus og byggherrer som er villige til å bygge disse husene. Da må det være en viss inntjening.
Likevel, slik vi ser det, fastholder vi at det er lagt opp til et for stort antall boliger, ut fra størrelsen på arealet. Og at ulempene og konsekvensene det får, er større enn fordelene. Våre andelshavere og eiendom vil berøres på alle kanter, særlig under bygging, men også i etterkant. Vi synes det er vanskelig å estimere hva vi tenker kunne være et rimelig antall boliger, og tenker at det er kommunen bedre kvalifisert til å gjøre. Og at dere veier hensynet til de som bor der, opp mot behovet og ønsket for flere boliger i sentrale strøk. Vi har tillit til at kommunen i sitt videre arbeid har det faktum med seg. Og at våre innspill og bekymringer tas på alvor og vektlegges. Da særlig innspill rundt økning i støy, bekymring rundt trafikksikkerhet, parkering, og som igjen vil påvirke generell trivsel. Vi er særlig bekymret for de av våre andelshavere som eventuelt må leve med lekeplasser både foran og bak sine andeler, dersom foreslått skisse blir vedtatt. Videre myke trafikanter, både beboere i Bakkely, men også andre som flere ganger daglig krysser Muninveien for å benytte seg av eiendommen vår, på begge sider av veien. Slik vi har uthevet tidligere, det er særlig aktuelt fordi borettslaget fysisk deles i to av Muninveien, som har sin eiendom på begge sider av veien, også rundt snuplassen. Vi er avhengig av å kunne tilby de som bor i borettslaget, men også i nærområdet å kunne bruke de grøntarealene vi har på en trygg måte, og som fremmer god helse.