Generelt
Ringerike er en region i utvikling. Bakkely borettslag AL, med sine 50 andeler og omtrentlig 150-160 beboere (bygget på 1970 tallet), ser at det kan være naturlig med en viss fortetning og høyrere utnyttelsesgrad på tomter, der det er mulig.
Til tross for vår forståelse av en viss fortetning av boliger der det vurderes forsvarlig, er det viktig for borettslaget å forsikre seg om at behovet for flere boliger og utvikling, er i balanse med trivsel, god helse og sikkerhet for de mange som allerede bor i nevnte område. De vil berøres av beslutningene som tas, særlig i byggeperioden, men også hver eneste dag etter det.
Vi opplever at planinitiativet for Nedre Bålerud boligområde er veldig generelt og angir «tenkte» plasseringer av boliger. Det er derfor utfordrende for borettslaget å ta stilling til, da det ikke per nå er angitt noen mål og avstander til nåværende boliger. Det er heller ikke tegnet inn noe om adkomst, parkering og plassering av lekeplasser. (Utover beskrivelse om at det er tenkt plassert lekeplass i forlengelsen av dagens lekeområde, og vi er noe usikre på hva som menes.) Siden planinitiativet er så generelt er det vanskelig å få et helhetlig bilde av hvordan området blir.
Vi forutsetter at det, i det videre arbeidet, foretas en oppmåling og tydelig markering av grensene til alle nabotomtene. Det er videre viktig med sikring/skjerming av anleggsområdet mot eksisterende bebyggelse i området under en eventuell anleggsperiode. I våre kommentarer tar vi utgangspunkt i det reviderte utkastet og siste oppdatering 08.03.2022. Dette dokumentet ser ut til å være godt utgangspunkt, og det er viktig at det som påpekes blir fulgt opp i det videre arbeidet.
Vi noterer oss at kommunen i oppstartsmøte for reguleringsplan, detaljregulering for Nedre Bålerud, kommer med mange innspill og betraktninger som borettslaget både støtter og synes er svært gode.
Forholdet til gjeldende plan.
Her deler vi kommunens skepsis til hvordan det skal kunne plasseres 21 boenheter på området. Vi ser ikke helt hvordan det kan være mulig å få til, og undrer oss over at det legges inn forslag om en så høy utnyttelsesgrad på arealet som i realiteten er noen få tomter? Spesielt vil adkomstveier og parkering legge beslag på deler av området. Selv dersom det skulle bli noe parkering under bygget, slik vi forstår kommunen anbefaler, vil det være behov for parkering også på bakkeplan, for eksempel for gjester ol. Og da det, slik vi har forstått det, er krav til en viss avstand til jernbanelinjen, kan vi ikke se annet enn at dette også vil være en begrensende faktor.
Eksisterende bebyggelse i planområdet.
Vi støtter kommunens bemerkninger om at planområdet bør utvides til hele Muninveien, mellom utbyggingsområdet, og Valhallveien. Vi ser et klart behov for at Muninveien oppgraderes.. For borettslagets del handler det i tillegg til sikker gangvei og en vei som tåler den økte trafikken, også om en sikring av arealer (hager) mot Muninveien som ved utbygging vil få en vesentlig økt trafikkmengde. Eksempelvis gjerder og eventuelt fartsbegrensende tiltak som fartsdumper, eventuell fotgjengerovergang e.l. (Vennligst se også punkt for trafikkforhold og sikkerhet)
Vi er også usikre på hvilken betydning en såpass stor økning av boligmasse på området vil få for eksisterende infrastruktur, være seg elektrisitet, vann og avløp og ikke minst Muninveien. Det forutsetter vi, og har tillit til, at kommunen har mer enn tilstrekkelig kompetanse til å vurdere og sikre. Vi har også hatt innledende dialog med eier av trafostasjon, som per nå ligger på borettslagets tomt. Da med formål å være forberedt på hvorvidt det er trygt å fortsatt ha trafo så nær flere andeler dersom kapasiteten trafo må økes o.l.
Vi legger til at størstedelen av våre innspill handler om trivsel for de som allerede bor i området, men også for de som vil vurdere å flytte til. At det legges opp til en så stor fortetning ser vi for oss at vil medføre at enkelte kjøpere vil avstå fra å kjøpe andeler i borettslaget, særlig av hensyn til trafikksikkerhet, men ikke minst grunnet støy og trivsel?
Borettslaget støtter kommunens betraktning om at det må undersøkes hvorvidt eksisterende bolig på tomt 56/3, og som er registrert som kulturminne, kan rives eller ikke.
Utbyggingsvolum og byggehøyder.
Dette er et svært viktig punkt for enkelte boenheter i borettslaget. Siden kvotehøyder og byggehøyder ikke er angitt i planinitiativ, kun beskrevet, er det umulig å avgjøre hvordan høyden på bygningene blir i forhold til eksisterende bygg i området. Det er viktig at det blir utarbeidet et sol- og skyggediagram for å se hvordan solforholdene vil bli og at vi også kan se hvordan sol- og skyggeforhold blir for naboeiendommene.
Utbygger skriver at boligene er plassert på en slik måte at de ikke vil kaste skygge på eksisterende bebyggelse eller utsikten til naboeiendommer, men vi ber om at dette dokumenteres i et sol- og skyggediagram.
Det må også vurderes hvordan plasseringen vil påvirke innsyn i både nåværende og framtidige boenheter.
Lek og uteoppholdsarealer.
Her støtter vi det som framgår i dokumentet, slik vi forstår det per nå. Siden det ikke er angitt hvor områdene skal plasseres anser vi det ikke som mulig å si noe om hvordan disse områdene skal skjermes og hvordan sikkerheten skal ivaretas. Vi forutsetter at dette vurderes når plassering blir nærmere fastlagt. Slik vi forstår det per nå, legges det opp til lekearealer i nærheten av det som vi per dags dato benytter som ake/skibakke om vinteren. Vi henviser også til punktet nedenfor knyttet til særlig trafikksikkerhet.
Vi tillater oss å bemerke at Muninveien Utvikling kort tid etter oppkjøp tok kontakt med borettslagets styreleder for å gi informasjon, samt undersøke hvorvidt borettslaget var villig til at de anla en lekeplass på borettslagets eiendom. Nærmere bestemt det som er omtalt som ake/skibakken som går langs gangvei fra blant annet skolen og barnehagen. Da mot at våre andelshavere kunne benytte lekeplassen fritt sammen med eiere av boligene de ønsker å bygges. Det takket borettslaget umiddelbart nei takk til.
Dersom dette skulle bli et tema i det videre planarbeidet tillater vi oss å gjøre det helt tydelig. Borettslaget er ikke villig til å la Muninveien Utvikling disponere noen del av vår eiendom for å bruke til til lekeplass, eventuell adkomstvei eller parkering for boligene de ønsker å bygge.
Trafikkforhold og sikkerhet.
Folkehelseloven pålegger kommunen å forebygge skader og ulykker[1], og dersom en ser for seg inntil 21 nye boliger, med alt fra en til tre biler per bolig, snakker vi om en vesentlig økning i trafikken i Muninveien. Bakkely borettslag består av 50 enheter, med omtrentlig 150 – 160 beboere, og borettslaget deles fysisk i to av Muninveien. Vi har lekeplassen på den delen av borettslaget som ligger nærmest jernbanen, og ake/skibakken ved gangveien, med den konsekvens at det er mange myke trafikanter som krysser og oppholder seg ved/nær Muninveien hver eneste dag. Da både for å komme til lekeplassen/ake/skibakken, men også som skolevei/barnehagevei/turvei. Det er også en gangvei som benyttes av mange andre i Heradsbygda, for eksempel på vei til og fra busstoppet i Muninveien eller butikken. Vi noterer oss at det anbefales en mulig utvidelse av Muninveien i bredden, og det forutsettes at denne prosessen foregår ryddig i forhold til tomtegrenser til borettslagets eiendom som er på begge sider av Muninveien. Ved en utvidelse av Muninveien, kan vi ikke se annet enn at veien også vil komme svært nær den ene garasjerekken til borettslaget. Noe som eksempelvis kan få konsekvenser for ved brøyting av Muninveien /gangveien langs Muninveien.
Gangveien går hele veien langs området som vi forstår at omtales i planinitiativet som «lekeområdet» til borettslaget. Denne gangveien kommer ned fra barnehagen og skolen, benyttes, slik vi nevner, daglig av barn og voksne i alle aldre fra hele Heradsbygda. Det er mange som kommer i stor fart på sykkel eller sparkesykkel ned gangveien og over snuplassen i enden av Muninveien. I tillegg brukes dette området som akebakke/skibakke om vinteren. Både av beboere i Bakkely, men også fra hele området på vinterstid da området er greit belyst. Slik har det vært siden slutten av 1970 tallet, og byr på trivsel og muligheten til aktivitet vinteren gjennom. Og det uten at det, så langt, har vært til nevneverdig til sjenanse for våre andelshavere at andre fra Heradsbygda har glede av å bruke bakken, som jo er privat eiendom. Borettslaget tar hånd om for at støtputer settes opp på lyktestolper før hver vinter, og fjerner disse igjen når våren kommer. Ake/skibakken ender ved snuplassen og veien videre innover Muninveien, og vi ser at det kommer barn i god fart både ut på snuplassen og Muninveien (både fra ake/skibakken, men også gangveien). Med den forventede økningen i biltrafikk er det helt nødvendig at det foretas en oppgradering av Muninveien og spesielt av det som i dag er snuplass. Området må sikres slik at det ikke oppstår farlige situasjoner med myke trafikanter, sommer som vinter.
Snuplassen i Muninveien er viktig fordi den sikrer at renovasjonsbil/utrykningskjøretøy ol. kan snu, noe også kommunen påpeker. Det er viktig at denne oppgraderingen og sikringen foretas før anleggstrafikken begynner. Etter vår erfaring vil det garantert oppstå farlige trafikksituasjoner hvis vi får anleggstrafikk over snuplassen slik snuplassen er i dag.
Vi tillater oss også å legge til at borettslaget har Vallhallveien langs hele vår tomt, og de siste årene har det vært en merkbar økning i trafikken og også (dessverre) høyere fart. Fartsgrensen er satt til 30 km/t, noe som i teorien er supert, men alt fra busser, tungtrafikk og annen trafikk kommer ned bakken fra Heradsbygda barnehage, som oftest i langt høyere fart. Og som kjent, jo høyrere fart, jo mer støy og ikke minst jo større risiko for ulykker. Det lange strekket fra Coop før bakken, benyttes også som «fartsetappe» mellom fartsdumpene som er ved butikken, og rett før Heradsbygda barnehage, noe som utgjør en reell risiko for ulykker, men også mye støy. Dette er en kjent utfordring (og plage) for mange, om ikke alle, som bor nær Vallhallveien i Heradsbygda. Det er svært ønskelig at det tas høyde for at den totale støybelastningen for andelshavere i Bakkely er omgitt av på flere kanter allerede er relativt stor, og den vil øke merkbart dersom det skal bygges hele 21 boligenheter på de tre tomtene innerst i Muninveien. Vi minner også om at i den totalbelastningen er det også støy fra jernbanen og RV7. [2] Det handler altså om både sikkerhet, miljø, trivsel og støybelastning.
Da vi ser for oss at det vil være store kjøretøy som daglig vil bevege seg i området under det som sannsynligvis vil bli en lang byggeperiode, i tillegg til håndverkere++. Det gjør at HMS under en eventuell byggeperiode blir svært viktig.
Vi vil også legge inn ønske om at det stilles tydelige krav til tidspunkt for når det er anledning til å drive med (støyende) byggevirksomhet for å sikre at omgivelsene får noen pauser i støybelastning.
Parkering.
Bakkely Borettslag har i dag en garasjeplass og en parkeringsplass pr. boenhet. I tillegg er det en del plasser til gjesteparkering. Likevel ser vi at det dessverre ofte parkeres på snuplassen. Det er noe vi hele tiden jobber med å forbygge, særlig av hensyn til myke trafikanter, for biler parkert her hemmer sikten til de som kommer kjørende over plassen for å kjøre videre inn i Muninveien. Samtidig er ikke snuplassen borettslagets eiendom, den er kommunal, så det er begrenset hvilke tiltak vi kan sette i gang. Erfaringsvis vil parkering bli en utfordring med 21 nye boenheter. Det er viktig at det stilles realistiske og klare krav til parkering på området.
Da borettslaget har grøntarealer på de fleste sider av snuplassen, og langs så å si hele Muninveien, vil det sannsynligvis bli behov tiltak for å skjerme både parkeringsplassene og grøntarealer til Bakkely, særlig i en eventuell byggeperiode. Det for å sikre at ikke uvedkommende benytter parkeringsplasser som er på Bakkely sin tomt. Det samme gjelder grøntarealer, slik at det ikke parkeres der. Borettslaget benytter en del av nevnte arealer for oppbevaring av snø under vinteren, og det vil koste borettslaget vesentlig mer penger for bortkjøring av snø dersom det hindres av for eksempel byggevirksomhet.
Utover dette slutter oss til det som står under punktet «Trafikkforhold og parkering».
Flom, ras og skred.
Det er viktig at det kreves uavhengig kvalitetssikring av geoteknisk dokumentasjon. Det er et område med både leire og mye vann. Borettslaget har for få år siden fornyet dreneringen på hele sitt område, og det måtte gjøres en del ekstra arbeid fordi området har store tilsig av vann fra områdene ovenfor. Slik borettslaget ligger i forhold til utbyggingsområdet vil det også kunne få store konsekvenser for en del av andelene i borettslaget dersom det skulle skje noe.
Det blir også viktig for omkringliggende boliger inkludert borettslaget, at det settes opp rystelsesmålere dersom det skal foregå sprenging, eller det skal settes ned påler. Borettslaget vil sette i gang tiltak som å filme alle grunnmurer, andeler og våre arealer i forkant av en eventuell byggestart.
Utover dette slutter oss til det som står i dokumentet om flom, ras og skred og i tillegg det som står om overvann.
Naturgitte forhold.
Det over flere år, også senest nå i september 2022, observert pinnsvin ved Muninveien 38 som ligger tett inntil utbyggingsområdet.